Как сдавать квартиру посуточно: все, что нужно знать

С развитием внутреннего туризма люди все чаще выбирают жилье с уютной домашней атмосферой. Квартира в посуточную аренду – достойная альтернатива гостинице и перспектива хорошего дохода. По оценкам экспертов, посуточно можно заработать в два раза больше, по сравнению с долгосрочной сдачей недвижимости. Чтобы краткосрочный найм стал прибыльным бизнесом, необходимо заранее просчитать плюсы и минусы посуточной сдачи квартиры. Обо всем по порядку.

Что такое краткосрочная аренда

Сдача жилья на срок от одного дня до нескольких недель называется краткосрочной арендой. Такой формат востребован у тех, кто не планирует останавливаться надолго. Подходит для туристов, командировочных, деловых людей, а также тем, кто бывает в населенном пункте проездом или подыскивает место для временного проживания.

В основном такое жилье сдается через платформы для размещения объявлений – за определенную комиссию можно относительно быстро подыскать арендаторов. При этом собственники оперативно разбираются с бронированием, организацией заселения, урегулированием бытовых ситуаций, поддержанием порядка, подписанием договоров.

Посуточная аренда квартиры по закону

Многие сомневаются, можно ли сдавать квартиру посуточно, не нарушая закон? Согласно статьям 610 и 683 ГК РФ не запрещается сдавать в найм квартиры или нежилые помещения. Значит, сдача жилья на любой срок законна, в том числе посуточно.

Доходы от жилого найма подлежат налогообложению – владелец оплачивает налоги по выбранной налоговой системе: в качестве физлица, самозанятого, ИП. Арендодатель в договоре прописывает условия сдачи квартиры посуточно, для апартаментов оформляет договор аренды.

По закону допускается сдавать в найм даже чужие квартиры. В данном случае требуется согласие владельцев и подписанное соглашение на субаренду или поднайм.

Как выглядит процесс сдачи жилья при краткосрочной аренде

Передача жилища в пользование состоит из нескольких этапов, требующих внимания к деталям и активного взаимодействия с клиентами:

• создание объявления, назначение цены, указание доступных для проживания дат;

• просмотр объявления гостями на онлайн-платформе, выбор жилья, подача заявки, оплата брони;

• собственник подтверждает бронирование, обговаривает передачу ключей, подготавливает квартиру для заезда, постоянно на связи с гостями для решения проблем и поддержания положительного имиджа.

Краткосрочный найм требует от арендодателя непрерывной вовлеченности и отнимает немало времени.

Как сдавать квартиру посуточно

Решили сдавать квартиру посуточно? Воспользуйтесь одним из трех способов поиска арендаторов.

Самостоятельно

Для поиска клиентов нужно разместить объявление о сдаче в аренду на специализированных онлайн-ресурсах. Среди российских – это ведущие агрегаторы с бесплатным размещением: «Циан», «Авито», «Мир Квартир», «Яндекс.Недвижимость», «Яндекс Путешествия» и другие.

Рейтинговая система онлайн-сервисов отсеивает нерадивых клиентов, а добропорядочным гостям помогает выбрать хозяев с хорошей оценкой. Главный плюс такого способа – заработок целиком остается арендодателю. Однако все текущие вопросы также будут в зоне ответственности собственника: от заключения договоров с каждым новым гостем до оплаты налогов.

Через риэлтора

При обращении в риэлторскую компанию нужно помнить, что поиск арендатора будет проводиться за комиссионные или фиксированную цену. При этом размер комиссии зависит от выбранной компании. Плюсом для собственника станет полное освобождение от обязанностей по поиску гостей.

Однако остальные обязанности так и останутся на владельце квартиры. Взаимодействовать с жильцами, следить за содержанием квартиры, наводить порядок, проводить мелкий ремонт, решать сопутствующие проблемы – все эти вопросы находятся в зоне ответственности собственника.

Под договор доверительного управления

Если же нет желания круглосуточно заниматься вопросами аренды или основная работа занимает все свободное время, можно подписать договор доверительного управления посуточной квартирой. В данном случае профильная компания принимает на себя ответственность за сдачу жилья – от размещения объявления до уборки жилья. Преимущество такого решения заключается в освобождении собственника от повседневных обязанностей. Иногда УК возлагает на себя расходы на хороший ремонт и повседневное обслуживание помещения.

Из минусов – финансовые потери. УК оценивают свою работу в сумму от 20% дохода или выплачивают собственнику фиксированную цену. Однако даже с учетом вычета всех затрат собственник сможет заработать больше, чем при собственной сдаче, так как управляющие компании заинтересованы в регулярной сдаче и стремятся снизить время простоев недвижимости.

Подобрать управляющую компанию для сдачи квартиры в аренду посуточно можно на сервисе «Рентива». В карточке каждой УК можно посмотреть рейтинг, количество объектов в управлении, реальные отзывы посетителей и владельцев жилья. Для собственников услуги платформы бесплатные.

Плюсы и минусы сдачи в посуточную аренду

Сравним преимущества и недостатки найма посуточно для собственника.

Плюсы сдачи квартиры посуточно:

• высокий потенциал доходности – в идеале, когда квартира занята каждый день, выручка в 2,5 раза превышает долгосрочный найм. К примеру, в летний период, на праздники, при проведении фестивалей или крупных спортивных чемпионатов;

• меньшая степень износа жилья – при заселении на короткий срок гости зачастую проводят время за пределами квартиры: ходят на экскурсии, встречи, посещают выставки или концерты;

• гибкое ценообразование – в соответствии с сезонностью, спросом на рынке аренды недвижимости арендодатель вправе оперативно изменять правила проживания. К примеру, поднять стоимость в разгар сезона отпусков;

• меньше бюрократии – договор краткосрочного найма не нужно регистрировать в Росреестре;

• возможность контролировать пользование жильем – когда квартира потребуется владельцу, то не нужно дожидаться окончания срока договора;

• возможность сдачи жилья во время продажи никак не помешает торговле недвижимостью;

• мгновенный платежный оборот – деньги поступают не раз в месяц, а после каждого заселения;

• предоставление дополнительных услуг – можно предложить гостям платно завтраки/обеды, трансфер, экскурсию по городу.

Минусы сдачи квартиры посуточно:

• активное участие в процессе занимает много времени – потребуется оперативно давать ответы потенциальным и уже заселившимся гостям, подтверждать бронирование, следить за организацией заезда/выезда;

• повышенный уровень конкуренции – во избежание простоя квартиры, нужно постоянно отслеживать конкурентов: анализировать динамику ценообразования, освежать фотографии, размещать отзывы;

• расходы на содержание – после каждого заезда необходимо убираться, быстрый износ мебели и техники, необходимы мелкие ремонтные работы;

• непредсказуемая доходность – спрос повышается в летний период и на праздники, а между сезонами риски простоя выше. Если клиент оставляет отрицательный отзыв, то рейтинг понижается и восстановить утраченную позицию в поисковой строке бывает непросто;

• необходимо постоянно адаптироваться к платформам – из-за постоянных обновлений меняются правила площадок;

• возможны жалобы от соседей на шумные вечеринки и нарушение режима тишины.

Таким образом, посуточная аренда приносит высокий доход, но требует постоянной вовлеченности арендодателя.

Отличие от долгосрочной аренды

Рассмотрим ключевые различия между краткосрочной и долгосрочной арендой:

Сколько можно заработать на посуточной аренде

Доходность складывается из многих факторов:

• локация – в городах-миллионниках как Москва или Санкт-Петербург, зонах курортного отдыха и туризма (Сочи, Крым) возможностей заработать больше, чем в маленьких городках;

• сезонные колебания – в курортных местах доходность выше летом и в выходные дни, в крупных городах сезонность больше связана с деловыми поездками и праздниками;

• качество объекта – стильный ремонт, панорамные окна, застройка премиум-класса повышают стоимость аренды;

• чем больше количество дней, когда квартира сдается, тем выше доходность. К примеру, при ставке 5 тыс. рублей в день и занятости 30 дней за месяц доход составит 150 000 рублей.

Для увеличения среднего чека можно предложить гостям аренду детской кроватки, ранний заезд, поздний выезд.

Посчитать ориентировочную доходность от сдачи в аренду можно в нашем калькуляторе доходности.

Какая квартира подойдет для краткосрочной сдачи в аренду

Для получения максимальной доходности от бизнеса важно понимать, какую квартиру выгоднее сдавать посуточно. На выбор воздействуют следующие факторы.

Местоположение

Ключевым компонентом успеха станет близость к историческим достопримечательностям, культурно-досуговым центрам, лечебным учреждениям, паркам, скверам, транспортным магистралям.

Так, в туристических зонах повышенный спрос на квартиры в центре города, рядом с прогулочными зонами и историческими объектами. В шаговой доступности от медицинского центра арендуют жилище пациенты и их сопровождающие.

Если квартира расположена в жилом секторе, то положительную роль сыграет транспортная доступность – будет проще сдавать ее посуточно.

Площадь квартиры

Для краткосрочного найма больше пригодны малогабаритные квартиры или студии. Это легко объяснимо – туристы и командировочные в основном приезжают парой или по одному, дома в основном только ночуют, поэтому не хотят тратиться на дополнительный метраж. Еще один аргумент – маленькие квартиры не рассчитаны на большое скопление людей, значит шумных вечеринок не будет, как и конфликтов с соседями.

В курортных местах популярны двух-трехкомнатные квартиры. На отдых приезжают семьи с детьми и чтобы не брать несколько номеров в гостинице, снимают целый дом или просторную квартиру. Такого жилья на рынке немного, поэтому можно определять цену, полностью игнорируя конкурентов.

Ремонт

Человек, находясь на отдыхе или в служебной поездке, хочет получить полный комфорт и удобства по максимуму. Именно поэтому внешний вид жилища должен быть привлекательным и гостю достаточно было одного взгляда на фотографию, чтобы сделать выбор.

В квартире должен находиться элементарный набор вещей: нужные предметы мебели, кухонное оборудование, техника для быта. Предусмотрительно поставленная столовая посуда, салфетки, шампунь повышают шансы на сдачу посуточно. Хорошо, если на кухне есть чайная заварка, сахар, соль, приправы, элементы домашнего обихода – такую заботу гость непременно оценит и, возможно, напишет положительный отзыв.

Этапы сдачи в аренду

Как начать сдавать квартиру посуточно? Разбираем пошагово – от подготовки жилища до взаимодействия с клиентами.

1. Готовим квартиру

Хорошее состояние и респектабельный экстерьер станут визитной карточкой вашей квартиры и заинтересуют арендаторов. Что для это нужно сделать:

• устраните поломки, проверьте работоспособность электрики, сантехники, бытовой техники, при необходимости выполните косметический ремонт с использованием износостойких материалов (например, водостойкого ламината);

• проведите генеральную уборку помещения с заменой постельного белья, полотенец, устраните неприятные запахи – если не хватает времени убраться самостоятельно, наймите клининговую службу;

• укомплектуйте жилище необходимой мебелью и бытовой техникой, базовыми расходными материалами (туалетной бумагой, мылом, средством для мытья посуды). Преимуществом станет наличие кондиционера, телевизора, Wi-Fi, мини-аптечки с антисептиками и обезболивающими;

• по желанию добавьте в интерьер предметы искусства, которые повысят привлекательность жилья для гостей.

После завершения подготовительных работ при дневном свете наделайте качественные фото для привлечения потенциальных клиентов.

2. Ищем арендаторов

Для поиска гостей зарегистрируйтесь на онлайн-площадках «Авито», «Домклик», «Суточно.ру» и других, параллельно распространяйте информацию через соцсети. В объявлении укажите уникальные особенности жилья (к примеру, «студия с гидромассажной ванной»), перечислите удобства, опишите транспортную доступность, достопримечательности, магазины, медцентры.

Если нет времени на поиск, делегируйте управление посуточной арендой квартир УК или обратитесь к риэлтору – он поможет найти арендаторов, оценить платежеспособность и оформить документацию.

3. Оформляем документы

Проверьте право собственности на объект недвижимости по выписке из ЕГРН, убедитесь в отсутствии ареста, залога. Для жилья в долевой собственности заручитесь согласием от всех владельцев.

Подпишите договор найма в письменном формате, к нему приложите акт приема-передачи квартиры с зафиксированным состоянием жилья, мебели и техники. Сделайте фотографии до заселения.

4. Взаимодействуем с гостями

При передаче ключей и осмотре квартиры согласуйте сроки заезда/выезда, объясните правила проживания (количество гостей, курение, ограничение шума). Можно воспользоваться бесконтактным заселением через кейс-бокс или электронным замком.

Оплату берите частями или полностью. Если нет претензий к состоянию квартиры, верните залог.

Перед новым заездом проверьте наличие предметов первой необходимости.

Как составить договор краткосрочной аренды

Для защиты прав арендатора и арендодателя, разрешения конфликтных ситуаций необходимо подписать договор посуточного найма в обычной письменной форме, количеством два экземпляра. В пункте 2 статьи 674 ГК РФ сказано, что государственная регистрация производится при заключении договора аренды более, чем на 1 год. Поэтому можно сдавать квартиры посуточно по простому договору без заверения у нотариуса.

Что указать в договоре:

• ФИО, данные из паспорта для обеих сторон;

• выписку из ЕГРН, подтверждающую право на недвижимость;

• описание предмета договора с адресом и параметрами объекта недвижимости;

• условия оплаты (100% предоплата, 50% до заселения и 50% в день отъезда), залоговую сумму с условиями возврата и удержания в случае порчи имущества;

• регламент передачи в соответствии с актом приема-передачи;

• стоимость арендной платы за день и итоговая сумма – обозначьте конкретное количество суток, дату и время сдачи;

• период действия договора с условиями пролонгации – внесите подробную информацию по времени заселения, об освобождении помещения, по согласованию и дополнительной оплате выезда раньше или позже зафиксированного;

• правила по поддержанию чистоты и порядка в жилище, условия по содержанию животных, соблюдение общепринятых норм поведения в МКД и закона о тишине;

• способы урегулирования споров – досудебное разрешение конфликта, куда подавать иск, если не будет достигнут компромисс;

• ответственность сторон – условия о штрафных санкциях при нарушении условий договора, включая просроченный платеж и компенсацию расходов за поврежденное имущество. В приложении подробно опишите имущество с указанием стоимости.

Старайтесь прописать в договоре как можно больше моментов, относящихся к посуточной сдаче жилья. К примеру, если в квартире сохранился стационарный телефонный аппарат, отразите в соглашении оплату междугородних и международных звонков.Так вы повысите шансы на сохранение жилища в порядке.

Договор можно оформить самостоятельно по примерному образцу, размещенному на сайте компании по недвижимости. Можно также нанять профильного юриста для подготовки документации, чтобы все правовые нормы были учтены.

Какие документы нужны для сдачи квартиры

Основным документом, подтверждающим право на собственность при оформлении сделки, является выписка из ЕГРН или договор купли-продажи. Электронную выписку можно получить на портале «Госуслуги», в МФЦ – бумажный формат. Также подготовьте согласие на аренду от других собственников, заверенное нотариусом, если жилье находится в долевом владении.

Если сдавать квартиру на условиях субаренды, то потребуется подписать первичный документ и заручиться письменным соглашением от собственника. В данном случае договор найма подписывают в трех экземплярах, один из которых передается посреднику.

Как платить налоги

В Налоговом кодексе РФ прописана обязательная выплата налога за длительный или краткосрочный найм жилья. Налоговая ставка определяется статусом наймодателя:

• физлицо оплачивает НДФЛ в размере 13%, при превышении 5 млн рублей в год ставка повышается до 15%;

• самозанятый – для физлица ставка 4%, для юридического 6%, но есть нюансы: можно сдавать только жилую недвижимость и доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год;

• ИП – от 6 до 15% в соответствии с применяемой системой налогообложения.

Обратите внимание, в каждом регионе может быть принят специальный налоговый режим, о котором можно узнать на предварительной консультации в Межрайонной ИФНС.

При уклонении от оплаты налогов или неполной выплаты применяются штрафные санкции. За нарушение обязательств положен штраф размером 20% от суммы долга. Если в процессе судебного разбирательства будет доказано преднамеренное уклонение от налогов, то общая сумма может увеличиться вдвое. И это помимо оплаты основного налога.

Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду

Сначала решите, в вашем случае выгодно ли сдавать квартиру посуточно или лучше остановиться на долгосрочном найме. Если решение принято, то следуйте полезным лайфхакам:

• определите, какая квартира будет сдаваться – своя или чужая, во втором случае потребуется договор субаренды;

• изучите местоположение, площадь квартиры, качество ремонта, транспортную доступность для оценки стоимости аренды;

• подготовьте всю необходимую документацию для легального бизнеса;

• проанализируйте конкурентов и ситуацию на рынке, просчитайте предстоящие расходы и перспективный доход;

• помните, что чистота – главный помощник арендодателя, в чистой квартире с приятным, свежим запахом гости постараются «не заметить» недочеты, которые не успел исправить собственник.

Посуточный бизнес приносит неплохой доход, но требует от собственника много сил и времени. Если вы не готовы круглосуточно быть вовлеченным в этот процесс, делегируйте свои полномочия доверительному управляющему. Так вы получите гарантированный доход без лишних сложностей и хлопот.

Заключение

Краткосрочная аренда – это не просто пассивный доход, но также и ненормированный рабочий график и повышенная эмоциональная нагрузка. Данный вид деятельности не приемлет спонтанных решений, здесь требуется тщательная подготовка и грамотный подход к делу. Только в этом случае получится не только неплохо заработать в пиковый сезон, но и добиться стабильного дохода в течение года.