Соглашение о расторжении договора найма: образец и порядок оформления

Соглашение оформляет добровольное прекращение договора найма по взаимному согласию Наймодателя и Нанимателя. Оно определяет дату выезда, порядок возврата квартиры и ключей, окончательные расчёты и судьбу обеспечительного платежа.

Когда используют соглашение

Документ подходит, когда обе стороны согласны прекратить договор и договорились обо всех условиях. Они могут установить удобную дату расторжения, не дожидаясь окончания первоначального срока.

Если согласия второй стороны нет, такое соглашение не заменяет уведомление об одностороннем расторжении или обращение в суд. Для этих случаев применяются условия договора и специальные правила закона.

Что нужно определить

1. Расторгаемый договор и квартира

Укажите номер и дату договора, полный адрес квартиры и данные сторон. Это исключает путаницу, если между теми же лицами заключалось несколько документов.

2. Дата подписания и дата прекращения

Это могут быть разные даты. В соглашении следует прямо написать, какой день является последним днём проживания и начисления платы. Формулировка «по окончании указанной даты» помогает избежать спора о начале или конце дня.

3. Возврат квартиры

Квартиру возвращают по отдельному акту возврата квартиры. В нём фиксируют состояние помещения и имущества, показания счётчиков, выявленные недостатки, фотографии, количество ключей, брелоков и других средств доступа.

4. Окончательные расчёты

Укажите, по какой день внесена плата за наём, имеется ли задолженность или переплата и когда оплачиваются коммунальные расходы. Для счетов, которые поступят после выезда, установите срок оплаты после передачи подтверждающих документов.

5. Обеспечительный платёж

Зафиксируйте первоначальную сумму, размер зачёта и его конкретное основание, остаток, срок и способ возврата. Если часть суммы временно сохраняется для поздних начислений, отдельно укажите предельный размер такого резерва и окончательную дату расчёта. Наймодатель должен передать понятный расчёт и подтверждающие документы.

6. Сохраняющиеся обязательства

Расторжение прекращает договор на будущее, но не должно мешать возврату квартиры, окончательным расчётам, возврату обеспечения или возмещению документально подтверждённого ущерба. Эти обязанности прямо перечисляют в соглашении.

7. Отсутствие претензий

Не подписывайте безусловную фразу «претензий не имеем», пока квартира не возвращена и расчёты не завершены. Безопаснее связать отсутствие претензий с полным исполнением конкретных пунктов и известными на дату подписания обстоятельствами.

Как оформить возврат обеспечительного платежа

Возможны три варианта:

1. полное возвращение суммы Нанимателю;

2. зачёт всей суммы в счёт конкретного обязательства;

3. частичный зачёт и возврат остатка.

Нельзя ограничиваться словами «за вычетом ущерба». Следует описать нарушение, сумму, способ расчёта и документы, на которых основано удержание.

Частые ошибки

• не указан адрес квартиры или реквизиты расторгаемого договора;

• дата подписания ошибочно смешана с датой прекращения найма;

• нет отдельного акта возврата и подтверждения передачи ключей;

• не определены коммунальные платежи, которые поступят после выезда;

• обеспечительный платёж удерживается без расчёта и основания;

• отсутствие претензий заявлено до завершения расчётов;

• не перечислены обязанности, сохраняющиеся после расторжения.

Проверка перед подписанием

• стороны, договор и квартира указаны правильно;

• определён последний день проживания и начисления платы;

• согласованы дата и содержание акта возврата;

• зафиксированы ключи, имущество и показания счётчиков;

• задолженность, переплата и поздние счета урегулированы;

• сумма, зачёт, возможный резерв и сроки возврата обеспечения определены;

• оба экземпляра соглашения подписаны сторонами.

Правовая основа

Статья 450 ГК РФ допускает расторжение договора по соглашению сторон. По статье 452 соглашение совершается в той же форме, что и основной договор, если иное не предусмотрено законом, договором или обычаями.

Согласно статье 453 ГК РФ при расторжении обязательства прекращаются, если иное не установлено законом, договором или не вытекает из их существа. Поэтому расчёты и возврат имущества необходимо сохранить отдельными условиями.

Статья 687 ГК РФ регулирует специальные основания расторжения договора найма жилого помещения. Порядок возврата или зачёта обеспечительного платежа согласовывается с учётом статьи 381.1 ГК РФ и условий самого договора.