Договор найма жилого помещения: образец и инструкция по заполнению

Договор найма фиксирует условия, на которых собственник передает квартиру гражданину для проживания. В нем важно указать не только размер ежемесячной платы, но и точный срок найма, порядок расчетов, состав проживающих, распределение коммунальных расходов, правила доступа в квартиру, условия содержания животных, ответственность за повреждения и порядок возврата обеспечительного платежа.

К материалу прилагается готовый шаблон договора между физическими лицами. Его можно использовать как основу для найма квартиры на длительный или краткосрочный срок. Ниже разбираем, как заполнить документ и какие условия лучше согласовать до подписания.

Для чего нужен договор

Письменный договор помогает обеим сторонам заранее определить правила пользования квартирой и подтвердить достигнутые договоренности. Для наймодателя это способ зафиксировать размер и сроки оплаты, состав проживающих, правила обращения с имуществом и основания для возмещения ущерба. Для нанимателя — подтвердить право проживания, ограничить незапланированные визиты собственника, закрепить порядок ремонта и возврата обеспечительного платежа.

Договор особенно полезен, если вместе с квартирой передаются мебель и техника, вносится обеспечительный платеж, в квартире будут жить несколько человек или животные либо разные виды коммунальных расходов распределяются между сторонами по-разному.

Когда подходит этот шаблон

Шаблон рассчитан на ситуацию, когда наймодатель и наниматель — физические лица, а квартира передается гражданину именно для проживания.

Документ необходимо адаптировать, если:

• нанимателем выступает организация;

• передается комната, доля или часть помещения;

• квартира сдается в поднаем;

• договор подписывает представитель по доверенности;

• среди собственников есть несовершеннолетние;

• у квартиры несколько собственников и договор подписывают не все;

• планируется посуточное проживание или оказание гостиничных услуг;

• вместе с наймом согласованы выкуп квартиры, ремонт в счет платы или другие нестандартные условия.

В таких случаях типового текста может быть недостаточно: необходимо проверить полномочия сторон и отдельно описать особенности сделки.

Что проверить до заполнения

Право на квартиру

Попросите актуальную выписку из ЕГРН и сверьте собственника, адрес, кадастровый номер и наличие обременений. Если собственников несколько, договор должны подписать все собственники либо их представитель с надлежащими полномочиями. Если действует представитель, проверьте доверенность и объем предоставленных ему прав.

Ограничения и обременения

Ипотека, арест, запрет регистрационных действий, права других пользователей или ранее заключенный договор могут влиять на возможность передачи квартиры. Само наличие ипотеки не всегда означает запрет найма, но условия кредитного договора могут требовать согласия банка.

Состояние квартиры

До подписания осмотрите квартиру, проверьте сантехнику, электрику, окна, замки, мебель и технику. Все недостатки, показания счетчиков и количество ключей лучше внести в Акт приема-передачи и подтвердить фотографиями.

Кто будет проживать

Заранее согласуйте всех постоянно проживающих лиц и внесите их в п. 1.4. Если список оставить пустым, позднее может возникнуть спор о том, разрешал ли наймодатель проживание родственников, партнера или других лиц.

Как заполнить договор

Стороны и реквизиты

Укажите Ф. И. О., дату рождения, паспортные данные, адрес регистрации, телефон и электронную почту каждой стороны. Данные необходимо переносить из документов без сокращений и опечаток.

Если деньги будут перечисляться безналично, заполните банковские реквизиты наймодателя. В назначении платежа рекомендуется указывать месяц найма, адрес квартиры и вид платежа, например: «Плата за наем квартиры за август 2026 года».

Предмет договора: какая квартира передается

В п. 1.1 укажите полный адрес, номер квартиры, кадастровый номер, площадь и количество комнат. Эти сведения должны совпадать с выпиской из ЕГРН.

В п. 1.2 впишите дату и номер выписки, а также укажите известные обременения или права третьих лиц. Если их нет, пустое поле лучше не оставлять: можно написать «отсутствуют».

В п. 1.4 перечислите лиц, которые вправе постоянно проживать вместе с нанимателем. Для каждого желательно указать Ф. И. О. и при необходимости степень родства.

Срок найма

Для более длительного найма действует правило о преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок. Не позднее чем за три месяца до окончания наймодатель должен предложить продление либо письменно предупредить об отказе, если он решил не сдавать квартиру как минимум год.

Если договор заключен на срок не менее одного года, возникающее ограничение права собственности подлежит государственной регистрации. В договоре предусмотрена обязанность сторон совершить необходимые регистрационные действия, но на практике полезно дополнительно определить, кто подает документы и оплачивает связанные расходы.

Размер и дата оплаты

Плата за первый месяц вносится не позднее передачи квартиры по Акту приема-передачи. Последующие платежи производятся авансом за оплачиваемый месяц. Если стороны хотят установить иной порядок, его необходимо прямо записать в договоре.

При оплате наличными наймодатель должен выдавать расписку о получении денег или подписывать ведомость получения денежных средств. При банковском переводе подтверждением служит платежный документ с понятным назначением платежа. Переписка сама по себе не всегда подтверждает передачу денег.

Обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж часто называют депозитом, но его назначение лучше описывать именно в договоре. В этом шаблоне он обеспечивает внесение платы за наем, оплату согласованных коммунальных услуг и возмещение ущерба, причиненного по вине нанимателя или допущенных им лиц.

Обеспечительный платеж не считается автоматически оплатой последнего месяца. Такой зачет возможен, только если стороны прямо его согласовали.

После возврата квартиры наймодатель может зачесть обеспечительный платеж в соответствующей части в счет только документально подтвержденной задолженности или возмещения ущерба сверх нормального износа. Расчет и подтверждающие документы необходимо передать нанимателю. Неоспариваемая часть возвращается в течение 10 календарных дней после возврата квартиры и подписания Акта возврата.

Коммунальные и другие платежи

Порядок оплаты интернета, телевидения и иных начислений необходимо заполнить отдельно. К иным платежам могут относиться отопление, водоотведение, содержание жилого помещения, вывоз коммунальных отходов, домофон или парковка. Чем подробнее распределены расходы, тем меньше риск, что одна и та же квитанция будет истолкована сторонами по-разному.

Полезно указать, кто передает показания счетчиков, в какой срок это делается и каким способом наниматель получает квитанции.

Изменение платы

Если стороны заранее планируют индексацию, в договор следует добавить понятную формулу, периодичность и срок предварительного уведомления. Формулировка «наймодатель вправе повысить плату в любое время» создает очевидный риск для нанимателя и может стать причиной спора.

Ремонт квартиры

Договор разделяет текущий и капитальный ремонт. Текущий ремонт по общему правилу выполняет наниматель, а капитальный — наймодатель, если стороны письменно не согласовали другое.

К текущему ремонту обычно относят небольшие работы, необходимые при обычном использовании помещения. Капитальный ремонт связан с восстановлением или заменой основных конструкций и систем. При этом наниматель не обязан устранять за свой счет недостатки, если по договору или закону это обязанность наймодателя.

Если необходимость ремонта возникла из-за действий нанимателя, проживающих с ним граждан или гостей, наймодатель вправе потребовать возмещения документально подтвержденных расходов. Спорные повреждения лучше фиксировать актом и фотографиями.

Доступ наймодателя в квартиру

Наймодатель вправе проверять состояние квартиры и соблюдение договора не чаще одного раза в месяц, предупредив нанимателя не менее чем за 24 часа. Сторонам полезно заранее согласовывать конкретные дату и время визита.

При аварии или реальной угрозе повреждения имущества доступ возможен без предварительного уведомления. После получения доступа наймодатель должен незамедлительно сообщить об этом нанимателю.

Наличие у наймодателя комплекта ключей не означает права посещать квартиру в любое время. Пока действует договор, квартира передана нанимателю во владение и пользование, поэтому обычные проверки проводятся с учетом согласованного порядка.

Проживающие лица, гости и поднаем

Передавать квартиру в поднаём или безвозмездное пользование, а также вселять лиц, не указанных в договоре, можно только с предварительного письменного согласия наймодателя, кроме случаев, когда по закону такое согласие не требуется.

Если стороны хотят отдельно регулировать временных гостей, срок их проживания или обязанность уведомлять собственника, соответствующее условие лучше добавить прямо в договор, не приравнивая любой краткий визит к постоянному проживанию.

Содержание животных

По шаблону содержание животных допускается только с предварительного письменного согласия наймодателя. В свободном поле п. 6.1 рекомендуется указать вид и количество животных, а при необходимости — дополнительные условия: использование переноски в общих зонах, профессиональную уборку при выезде или обязанность устранить специфические повреждения.

Если животных не будет, напишите «не допускается». Пустое поле может привести к спору о том, было ли согласие получено.

Само согласие на животное не освобождает нанимателя от обязанности возместить причиненный ущерб и соблюдать санитарные требования и права соседей.

Передача квартиры и имущества

Квартира передается только после подписания Акта приема-передачи. В акте рекомендуется указать:

• дату и время передачи;

• состояние стен, пола, потолка, окон, дверей и сантехники;

• имеющиеся дефекты;

• показания каждого прибора учета;

• количество переданных ключей;

• перечень фотографий;

• отсутствие или наличие задолженности по коммунальным платежам на момент передачи.

Мебель, технику и другое имущество лучше описывать в отдельном Перечне передаваемого имущества. Укажите наименование, количество, марку или модель, состояние и заметные дефекты. Общей фразы «квартира передана с мебелью» недостаточно, если позднее потребуется доказать наличие конкретной вещи и ее состояние.

При выезде стороны подписывают Акт возврата Квартиры. В нем повторно фиксируются состояние имущества, показания счетчиков, количество возвращенных ключей и выявленные повреждения. Начальный и итоговый акты необходимо сравнивать с учетом нормального износа.

Нормальный износ и ущерб

Нормальный износ возникает при обычном аккуратном использовании имущества: естественное старение отделки, небольшая потертость поверхностей или снижение ресурса техники со временем. Такой износ сам по себе не является ущербом, который можно удержать из обеспечительного платежа.

К ущербу могут относиться сломанные предметы, прожоги, разбитая техника, поврежденные двери или иные недостатки, возникшие по вине нанимателя либо допущенных им лиц. Размер требований должен подтверждаться документами: актом, фотографиями, чеками, сметой или заключением специалиста.

Автоматическое удержание всей суммы обеспечительного платежа без расчета и доказательств создает высокий риск спора.

Расторжение договора

Наниматель с согласия других граждан, постоянно проживающих вместе с ним, вправе расторгнуть договор, письменно предупредив наймодателя не менее чем за три месяца. Более раннюю дату стороны могут установить отдельным письменным соглашением о расторжении договора.

Наймодатель не вправе просто объявить договор прекращенным и потребовать немедленного выезда по любому нарушению. В предусмотренных законом случаях он требует расторжения в судебном порядке. К таким случаям относятся длительная задолженность, разрушение или порча квартиры, использование ее не по назначению и систематическое нарушение прав соседей после предупреждения.

Для краткосрочного найма применяется отдельный критерий задолженности: невнесение платы более двух раз после наступления установленного срока платежа.

Договор также может быть расторгнут судом по требованию любой стороны, если квартира стала непригодной для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии или имеются другие предусмотренные жилищным законодательством основания.

Уведомления и переписка

Значимые сообщения — о расторжении, продлении, задолженности, осмотре квартиры или выявленном ущербе — лучше направлять способом, позволяющим подтвердить содержание и дату получения.

Если стороны намерены использовать электронную почту или мессенджер, полезно дополнить договор пунктом с конкретными адресами и аккаунтами, а также определить, когда сообщение считается полученным. Для наиболее важных уведомлений можно использовать заказное письмо, вручение под подпись или иной доказуемый способ.

Какие документы приложить

Неотъемлемыми частями договора являются:

• Акт приема-передачи Квартиры;

• Акт возврата Квартиры;

• Перечень передаваемого имущества;

• Ведомость получения денежных средств — при её использовании;

• другие подписанные сторонами приложения.

Сам договор подтверждает условия найма, но не заменяет акты. Именно приложения показывают фактическое состояние квартиры в начале и в конце проживания.

Частые ошибки

• Не проверять право собственности и полномочия наймодателя.

• Оставлять незаполненными адрес, срок, дату оплаты или сумму обеспечительного платежа.

• Указывать разные суммы цифрами и прописью.

• Не распределять отопление, содержание жилья и другие начисления.

• Передавать деньги наличными без расписки.

• Считать обеспечительный платеж оплатой последнего месяца без прямого соглашения.

• Не указывать постоянно проживающих лиц и животных.

• Не составлять акты и подробный перечень имущества.

• Пытаться взыскать стоимость нормального износа.

• Предоставлять наймодателю право входить в квартиру без предупреждения в любой ситуации.

• Предусматривать немедленное внесудебное расторжение по инициативе наймодателя без учета требований закона.

• Подписывать договор только в одном экземпляре.

Правовая основа

При подготовке и заполнении договора следует учитывать положения Гражданского кодекса Российской Федерации о найме жилого помещения, в том числе статьи 671, 674, 677, 681–684 и 687, а также статью 381.1 об обеспечительном платеже.