Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Договор доверительного управления недвижимым имуществом: образец и инструкция по заполнению

Договор оформляет доверительное управление по главе 53 ГК РФ. Собственник сохраняет право собственности, а управляющий на согласованный срок получает полномочия совершать с объектом юридические и фактические действия в интересах собственника.

В образце собственник назван Учредителем управления, исполнитель — Доверительным управляющим, а выгодоприобретателем остаётся сам собственник.

Почему это не обычный агентский договор

Доверительный управляющий действует от собственного имени. В письменных документах после его имени или наименования указывается «Д.У.», чтобы третьи лица понимали, в каком качестве совершается сделка.

Если управляющий не обозначил этот статус, перед третьим лицом он может считаться действующим лично и отвечать своим имуществом. При добровольно учреждённом управлении управляющим должен быть ИП или коммерческая организация, кроме унитарного предприятия.

Если исполнитель только размещает объявления, проводит показы или подписывает документы от имени владельца, фактическая модель может быть агентской, несмотря на название услуги.

Регистрация — обязательная часть модели

Передача недвижимости в доверительное управление подлежит государственной регистрации. Договор и акт приёма-передачи имущества фиксируют соглашение и фактическую передачу, но не заменяют запись в ЕГРН. Нарушение требования о регистрации влечёт недействительность договора.

Сторонам стоит заранее определить, кто готовит документы, оплачивает пошлину и получает результат, а также что управляющий вправе делать между передачей ключей и регистрацией.

Условия, которые определяют модель управления

В договоре должны быть указаны состав имущества, выгодоприобретатель, срок, а также размер и форма вознаграждения, если оно предусмотрено. Объект описывают по адресу, кадастровому номеру и другим точным признакам.

Срок доверительного управления обычно не может превышать пяти лет. Образец допускает продление на прежних условиях, если сторона вовремя не заявит о прекращении, поэтому срок уведомления лучше контролировать отдельно.

Полномочия управляющего должны соответствовать реальной работе: поиск жильцов, договоры, платежи, обслуживание и ремонт. Ограничения по срокам заселения, числу жильцов, посуточной сдаче и расходам лучше закреплять в договоре, а не оставлять в переписке.

Собственник раскрывает ипотеку, аресты и права третьих лиц. Если управляющего не предупредили о залоге и он не мог знать о нём, закон позволяет требовать расторжения договора и вознаграждения за год.

Деньги и отдельный учёт

Имущество и расчёты по доверительному управлению обособляются. Для связанных с ним платежей открывается отдельный банковский счёт и ведётся самостоятельный учёт.

Если вознаграждение считается как процент от дохода, нужно раскрыть базу: начисленные или полученные суммы, скидки, компенсации и обеспечительные платежи. Возвратные суммы не становятся доходом автоматически.

Для расходов полезно определить лимит, подтверждающие документы и порядок аварийных работ. Иначе согласованная на бумаге сумма не поможет решить, можно ли срочно оплатить конкретный ремонт.

Отчёт и выплата собственнику

Форма отчёта доверительного управляющего связывает поступления, расходы, вознаграждение, обязательные платежи и состояние объекта. Итог отчёта должен совпадать с движением денег по отдельному счёту.

В образце отчёт считается принятым, если собственник вовремя не направил возражения. Поэтому договору нужен понятный канал доставки и подтверждение даты получения.

Ответственность управляющего

Управляющий отвечает не за любой неудачный результат, а за отсутствие должной заботливости об интересах собственника. При повреждении учитывается естественный износ; освобождение от ответственности требует доказать предусмотренное законом основание.

Долги, возникшие при управлении, сначала погашаются за счёт переданного имущества. При его недостаточности взыскание может перейти на имущество управляющего, а затем — на иное имущество учредителя.

Прекращение договора

По общему правилу об отказе уведомляют за три месяца, если договором не установлен иной срок. Для отказа собственника по причинам, не связанным с невозможностью личного управления, может потребоваться выплата предусмотренного договором вознаграждения.

К моменту прекращения могут оставаться жильцы, депозиты, коммунальные начисления и незавершённые работы. Их судьбу нужно согласовать с итоговым отчётом и договорами с жильцами.

Фактический возврат оформляется актом возврата имущества, а прекращение записи о доверительном управлении — регистрационным действием в ЕГРН.

Что проверить перед подписанием

• Соответствует ли реальная работа модели доверительного управления.

• Как определяется доход и в какой очередности удерживаются расходы.

• Какие действия управляющий совершает сам, а какие требуют согласия.

• Как направляются отчёты и возражения.

• Что происходит с жильцами, депозитами и расчётами при прекращении.

Важно