Агентский договор управления жилым помещением

Агентский договор используют, когда собственник поручает агентству или управляющей компании организовать сдачу квартиры и связанные с ней процессы: поиск нанимателей, подписание договоров, передачу помещения, уборку, текущий ремонт, расчёты и отчётность.

В этом шаблоне Агент действует от имени и за счёт собственника. Права и обязанности по договорам найма возникают непосредственно у Принципала. Сам Агент не становится арендатором, нанимателем или доверительным управляющим и не получает право сдавать квартиру от собственного имени.

Правовая модель: что это за договор

Документ построен по модели агентирования. Принципал — собственник жилого помещения, Агент — организация или индивидуальный предприниматель, который выполняет согласованные поручения и получает вознаграждение.

Название со словом «управление» описывает практическую функцию Агента, но не превращает договор в доверительное управление имуществом. Квартира не передаётся Агенту в самостоятельное владение, а сделки с нанимателями он заключает от имени собственника.

Этот шаблон не подходит для субарендной модели, при которой управляющая компания сама арендует квартиру у собственника и затем сдаёт её третьим лицам от своего имени. Для такой схемы нужен другой договор.

Когда подходит этот шаблон

• собственник хочет передать агентству организацию долгосрочного найма квартиры;

• договоры с нанимателями должны заключаться от имени собственника;

• Агент получает только те полномочия, которые указаны в договоре, Поручении и доверенности;

• вознаграждение, расходы и порядок перечисления денег можно зафиксировать заранее;

• собственнику нужна регулярная отчётность по договорам, платежам и расходам.

Документ необходимо адаптировать, если предполагаются посуточное размещение, гостиничные услуги, работа с юридическими лицами в качестве арендаторов, доверительное управление, субаренда либо получение Агентом более широких полномочий по распоряжению объектом.

Что проверить до подписания

1. Право собственника передавать квартиру внаём

Проверьте актуальную выписку из ЕГРН, адрес и характеристики квартиры. Если собственников несколько, имеются обременения, права других пользователей или квартира относится к общему имуществу супругов, заранее определите, какие согласия и документы необходимы.

2. Полномочия Агента

В договоре указана общая модель работы, но конкретные действия должны следовать из Поручения и доверенности. Отдельно перечислите право подписывать договоры найма и акты, получать деньги, передавать ключи, взаимодействовать с организациями и выдавать доверенность в порядке передоверия, если это действительно требуется.

Сам агентский договор не всегда заменяет доверенность. Для представительства в суде, перед государственными органами и в иных случаях может потребоваться доверенность специальной формы с прямо указанными полномочиями.

3. Содержание Поручения

Поручение должно устанавливать не только общий приказ «сдать квартиру», но и понятные границы: допустимый срок найма, минимальную плату, размер обеспечительного платежа, коммунальные расходы, состав проживающих, правила содержания животных, лимиты расходов и срок исполнения.

4. Получение и перечисление денег

Если плату от нанимателей принимает Агент, это полномочие необходимо прямо закрепить. Укажите банковский счёт, срок перечисления денег собственнику, допустимые удержания и порядок отражения каждого поступления в отчёте. Агентское вознаграждение не следует смешивать с суммами, принадлежащими Принципалу.

5. Вознаграждение и расходы

Размер и порядок расчёта основного вознаграждения лучше установить в отдельном приложении. Дополнительные услуги — уборку, ремонт, закупки — можно согласовывать Поручениями. Для расходов нужны лимиты и подтверждающие документы. Экстренные траты допускаются только в разумно необходимом размере для предотвращения непосредственного ущерба.

6. Отчёт Агента

В отчёте должны быть видны заключённые договоры, начисленные и полученные платежи, расходы, вознаграждение Агента, задолженность и сумма к перечислению собственнику. К расходам прикладывают чеки, договоры и акты. В шаблоне предусмотрено 10 рабочих дней для возражений по отчёту.

7. Подрядчики и передоверие

Клинеры, мастера и другие подрядчики выполняют фактические действия. Это не означает, что им автоматически передаются полномочия заключать сделки от имени собственника. Передоверие необходимо согласовывать отдельно и оформлять по требованиям закона.

8. Исключительность

На период действия договора собственник обязуется не передавать квартиру внаём самостоятельно и не заключать аналогичные договоры с другими агентами, если стороны письменно не согласовали иное. До подписания определите, действительно ли нужна такая исключительность и как обрабатывать обращения, поступившие собственнику напрямую.

9. Прекращение договора

Шаблон заключён на неопределённый срок и предусматривает уведомление за один месяц. После прекращения Агент должен передать помещение, ключи, документы, итоговый отчёт и остаток денег. Уже заключённые от имени собственника договоры найма автоматически не прекращаются: собственнику потребуется продолжить их исполнение.

Типичные ошибки

• называть договор доверительным управлением, хотя Агент действует только от имени собственника;

• не определять границы Поручений и позволять Агенту самостоятельно устанавливать любые условия найма;

• не оформлять доверенность на подписание договоров и получение денег;

• не указывать срок перечисления собственнику платежей, полученных Агентом;

• смешивать доход собственника, вознаграждение Агента и возмещение расходов;

• принимать отчёт без проверки подтверждающих документов;

• не фиксировать состояние квартиры, имущества, счётчиков и ключей при передаче;

• считать, что прекращение агентского договора автоматически прекращает договоры с нанимателями;

• публиковать заполненный договор с паспортными данными, реквизитами и подписями.

Что заполнить перед подписанием

• данные сторон и документы, подтверждающие полномочия представителя Агента;

• адрес квартиры и сведения о праве собственности;

• перечень обременений, согласий собственников и прав третьих лиц;

• содержание и пределы Поручения;

• полномочия, которые включаются в доверенность;

• размер и срок выплаты агентского вознаграждения;

• лимиты обычных и экстренных расходов;

• срок перечисления Агентом полученных денежных средств;

• размер и предел неустойки либо решение не применять её;

• сроки итогового отчёта, расчётов и возврата имущества;

• электронную почту и согласованный канал для юридически значимых сообщений;

• все приложения и одинаковую нумерацию их в договоре и самих документах.

Правовая основа

Основные правила агентирования содержатся в статьях 1005–1011 ГК РФ. Статья 1005 определяет, от чьего имени действует Агент и у кого возникают права по заключённым сделкам. Статья 1006 регулирует агентское вознаграждение, статья 1008 — отчёты Агента, а статья 1010 — прекращение бессрочного агентского договора.

Договоры найма жилого помещения заключаются с учётом главы 35 ГК РФ. По статье 674 ГК РФ договор найма должен быть оформлен письменно. Обработка данных собственника, нанимателей и подрядчиков должна соответствовать Федеральному закону № 152-ФЗ «О персональных данных».

Обратите внимание